Uzucapiunea

Ce înseamnă uzucapiunea imobilelor şi când poate interveni aceasta?

Este binecunoscută pentru cei mai în vârstă perioada în care statul român, prin legislaţia adoptată într-o anumită perioadă a “erei” comuniste, a dispus scoaterea tuturor terenurilor din circuitul civil. Cu alte cuvinte, stoparea tranzacţiilor referitoare la terenuri între persoanele fizice.

În pofida doleanţei statului din acea vreme, tranzacţiile cu terenuri au continuat să se perfecteze, într-adevăr nu în formă autentincă, la notariatul de stat, ci prin încheierea aşa numitelor “chitanţe de mână” între “vânzător” şi “cumpărător”, acesta din urmă plătind o anumită sumă de bani pentru terenul respectiv şi intrând în posesia lui de la momentul încheierii chitanţei respective cu intenţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra sa.

Deşi cumpărătorul s-a comportat faţă de terenul “cumpărat” ca un adevărat proprietar, din punct de vedere legal acestuia i-a lipsit înscrisul care să demonstreze că şi în acte este un adevărat proprietar.

Tocmai situaţiile mai sus descrise reprezintă “temeiul”, “motivarea în fapt” a  acţiunilor declanşate de “cumpărătorii” din chitanţele de mână pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune.

Pe cale de consecinţă, uzucapiunea (prescripţia achizitivă) se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil-teren. Reţinem însă că, pentru a produce consecinţe juridice, legiuitorul a arătat că nu este suficientă o simplă posesie, ci este necesar ca posesia exercitată să fie una utilă.

Aşadar, uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este modul de dobândire a proprietăţii (sau a altor drepturi reale), prin posedarea neîntreruptă (a imobilului) în termenul şi condiţiile prevăzute de lege.

Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune în justiţie (prin cerere de chemare în judecată), dar şi pe cale de excepţie.

Pentru a putea opera uzucapiunea mai este necesar ca bunurile imobile (terenuri) să se afle în circuitul civil, ceea ce înseamnă că bunurile nu trebuie să fi fost declarate inalienabile. Având în vedere acest aspect, reţinem că bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile şi, deci, nu pot fi uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrative-teritoriale (al consiliilor locale) care nu sunt inalienabile şi, pe cale de consecinţă, pot fi uzucapate, adică poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra acestora prin uzucapiune.

Evident, poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune şi prin acţiune formulată împotriva unei persoane fizice, mai precis împotriva fostului proprietar sau moştenitorilor acestuia.

Care este principalul efect al uzucapiunii?

Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al “cumpărătorului” / al uzucapantului şi, concomitent, se stinge dreptul de proprietate al “vânzătorului” / al fostului proprietar.

Care este legea aplicabilă într-un proces având ca obiect uzucapiunea?

Potrivit art. 6 alin. 4 din noul Cod Civil, uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi (a noului Cod Civil) sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit, aşadar sunt supuse dispoziţiilor vechiul Cod civil.

Dacă vechiul Cod Civil este legea aplicabilă când ne referim la condiţiile de drept material ale uzucapiunii, dispoziţiile art. 1049-1052 din noul Cod de Procedură Civilă referitoare la “Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii” sunt dispoziţiile legale aplicabile când ne referim la procedura obligatoriu de urmat în procese având ca obiect uzucapiunea.

Care sunt condiţiile de drept material impuse de vechiul Cod civil pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiune?

Potrivit vechiului Cod Civil (art. 1846-1847), condiţiile pentru a putea opera dobândirea proprietăţii prin uzucapiune sunt ca posesia să fie utilă, adică posesia să fie: continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

Posesia este continuă  când posesorul  o exercită în mod regulat, fără intermintenţe anormale.

Posesia trebuie să fie neîntreruptă întrucât întreruperea posesiei echivalează cu însăşi încetarea acesteia.

Posesia este netulburată atunci când nu este fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului.

Posesia este publică atunci când aceasta nu este exercitată în ascuns de adversarul său, încât acesta să nu fie în stare de a putea să o cunoască.

Posesia trebuie exercitată sub nume de proprietar.

De câte feluri este uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil?

Din punct de vedere al timpului cât trebuie să dureze posesia pentru a putea opera uzucapiunea, vechiul Cod Civil arată că uzucapiunea poate fi de 30 de ani sau de 10-20 de ani.

Uzucapiunea de 30 de ani se aplică în cazurile în care posesorul nu are un act translativ de proprietate (titlu) asupra bunului imobil pe care îl posedă. În acest caz nu are importanţă nici dacă posesorul este sau nu de bună credinţă.

Pentru a putea fi invocată această uzucapiune trebuie îndeplinite două condiţii:

a) să existe o posesie de 30 de ani;

b) posesia să fie utilă.

Uzucapiunea de 10-20 de ani se aplică atunci când posesorul posedă bunul în temeiul unui just titlu şi este de bună-credinţă.

Poate fi invocată uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani în cazul în care sunt îndeplinite următoarele condiţii cumulative:

a) să existe o posesie utilă a bunului;

b) posesia să fie întemeiată pe un just titlu;

c) posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;

d) posesia să fie de bună credinţă.

Se aplică termenul de 10 ani în situaţia în care adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află imobilul.

Se aplică termenul de 20 de ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altui tribunal judeţean unde se află imobilul.

Referitor la noţiunea de just titlu, acesta este un act translativ de proprietate care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar.

Buna credinţă reprezintă convingerea greşită a posesorului că a dobândit bunul imobil de la adevăratul proprietar, bună credinţă ce trebuie să existe la momentul dobândirii bunului, nefiind necesar ca aceasta să existe pe tot parcursul exercitării posesiei.

Dacă în prezentul articol am prezentat succinct care sunt condiţiile de drept material impuse de vechiul Cod civil pentru dobândirea proprietăţii unui imobil-teren prin uzucapiune, într-un viitor articol vom prezenta care este procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, potrivit noului Cod de Procedura Civila.